了解法律-租房篇
2017年2月5号我们请长岛的资深律师金鑫律师给大家做了线上讲座，期间有约100名学生参与，大家反应非常积极，以至于线上问答环节延长了半个小时。因为内容干货不少，小编们特整理了一下当晚的内容(部分有删减)，本篇为金鑫律师关于住房方面在法律方面给于大家的提醒。
金律师自我介绍¶
大家好，同学们好，我是金律师。我在长岛地区已经Practice很多很多年，所以说对这边的情况和学生的需要都很熟悉，在石溪地区，我已经有十年以上的工作经验。做的最多的还是房地产交易，刑法辩护保释。还有很多针对于学生的一些问题，比如说学校对学生的处罚，学生驾车的时候出事，或者是被警察骚扰，这些常见问题都是我在办公室经常料理的。
关于住房的提醒¶
金律师：说起住房，学生应该是一个容易被欺负的群体，所以说学会保护自己是非常重要的事情，在学校附近呢，确实是有很多房屋出租的房东大部分是中国人，从当地的法律上来讲，出租房最多只能租给四个不同的人，这才是合法的。如果有更多的人呢，会引起当地政府的调查，甚至政府会给房东非法出租的罚单。住房的可居性，是非常重要的一件事情，如果房屋里出现影响到正常居住的情况，发霉，暖气不够，漏水，对学校来说，是一个非常大的影响。
小编提问：如果只能住4个，小编知道Stony Brook Rd上有不少出租的房子住了8、9个，其实都是违法行为对吗？
金律师：在房东没有住在房子里的情况下，房屋合法的只能住四个人，但是很少的情况下，有些房子在这个法律还没有实施的情况下，这个房子就拿到了居住许可，rental permit，这些房子在现在的情况下来看还是可以超过四个人居住。
小编提问：也就是说，即使是有rental permit，对于大多数出租给中国留学生的房东来说，也只能租给4个，那么一个屋里住7，8个留学生肯定是违法的了，对吧？也有rental permit上写可以租给大于4个（7，8）个非血缘关系的人吗？
金律师：在rental permit 上很明确的写到，在没有血缘关系的情况下，只能租给四个人。就像我之前说过的，有很少的一部分房屋，因为他们在这个法律颁发之前，就已经申请过rental permit 当时的 rental permit 是根据房屋大小，来定可以居住几个人的，所以说像那些房屋的话，在他的rental permit 在没有过期之前，是可以合法的租给7个或8个人。
还有刚才我所说到的，对于租客来说，房屋的居住性是非常重要的，如果这个房屋在你的考虑下是不可以居住，对你的身体或身心(mental ability)有影响的，导致不能居住在里面的话，那么学生可以选择（不居住），至于这个rental permit 它只是针对于房东不住在这个房屋的出租房来说的，如果房东或房东的家人住在同一个房子里，那么这个房子在法律上是不需要rental permit的。
小编提问：所以如果房东不同住，没有rental permit 就出租是不合法的吧？
金律师：对，如果房东不同住，没有rental permit就出租是不合法的。
小编提问：有位同学的问题，房东住在里面时，居住人数有限制吗？
金律师：据我的了解，如果房东住在房屋里面，那么居住的人数，是按照房屋的大小，居住面积而限定的
自由问答环节¶
问题一：哈喽 我有有关和房东纠纷的问题 我上个月提前搬走 本来合约到八月 住了俩个多月 找过学校的office询问 后来经过和房东协商 拿回了deposit 2310美金 依旧有俩个月的overpaid在房东手中 每月房租1150 但是平时需付暑假的房租 也就是每月实际交的房租为1725 现在有俩个月的overpaid 折合一个月房租1150 我想怎么才能拿回这笔钱 另房东的房子是no permit的 地下室有住人 房间公共区域有摄像头 当时房子里有15个人 谢谢采纳我的问题
金律师：这样的问题你可以通过律师和房东协商。因为房东像这样出租也是存在不合法的问题，所以我们等于有了房东的小辫子。如果跟房东说清楚他的risk是什么，我们应该可以拿回多交部分的房租。你也可以用相同的手法跟房东协商。但是看来你已经协商过了而拿回来的deposit，所以不知道现在协商的余地还有多少。
问题二：跟房东签的租房合同用中文写的有法律效力吗？合同上条款如果和法律冲突怎么办？
金律师：如果合同是中文的，那也有相应的法律效力。如果一个合同需要在美国的法庭上作为证据，那只需要翻译成英文，然后做了公证就可以作为证据。所以说，中文或英文的合同，都没有太大关系。我认为，对英文不好的同学呢，如果写中文更方便，那就写中文。如果有争执，那么这个合同可以翻译成英文，作为证据。 至于合同上面的哪一条哪一款，在法律上有争执，那么法庭会avoid这一条。但是其他的还是会有相应的法律效力。
在美国，合同上面的条目，如果有任何一条是非法的，或者是在法律上有冲突的。那么法庭会把这一条直接作废。其他的合同上的条目还是具有法律效力。所以说，一条非法的条目，不会导致整个合同都是非法的。
问题三：和房东签了合同，希望提前解约要如何处理？合同没有约定
金律师：要解除合约还是得有确切的理由来协商，可以在学校office的帮助下与房东进行协商，如果房东存在一些违法问题，其实是可以作为小辫子去抓
问题四：我们楼里有四人想与房东解除合约并拿回相应的钱款，多人想打官司应该怎么做？
金律师：合约的存在是相互约束房东和房客的，你们如果想解除合约就要看有什么理由解除合约，为什么要打这个官司。如果没有确切的信息，我不太好给太多的建议
问题五：和房东签了合同，希望提前解除合约要如何处理？
金律师：如果同学想解除租约，那么最好呢是和房东进行商讨。在搬出去之前，用写作的方法(notise in wirting) 告诉房东为什么要搬出去。至于房东对学生的定金约束呢，如果学生有cause of action的话，可以向法庭索要定金。
问题六：麻烦帮问一下金律师，地下室改建出租的情况，我们这个房子地下室成了六个隔间，出租, 隔音非常不好也非常吵，空气也不流通，有的小窗户很小，打开窗户就是外面的土地，窗户和外面的地面一样高。还有就是如果房屋已经非法出租了，房东让签的合同还有效吗？
金律师：像这位同学这样形容的出租情况，真让我心寒。 这样的居住方式是非常的危险，也是非常的不合法的一个事情。 很明显，房屋是经非法出租的，这样的合同在这样的情况下是unenforcable，意思就是说他不能用这种合同来约束同学，如果学生需要人代替他们说话，那么请与我联系，我可以通告房东，让他马上解除合同。
问题七：我做为学生可以用父母的钱以我的名义在美国买房吗？法律有限制吗？
金律师：作为学生或外国人在美国买房子是完全合法的一种做法。也有很多人在上学期间买一栋房子，把房屋分租给其他的学生作为房屋维持的费用。在毕业的时候把房屋转卖给其他人，作为一种投资，也是一个很好的方法。
石溪论坛用户专享福利¶
大家有法律上的问题可以直接给金律师打电话631-751-2888，或者发金律师的邮箱[email protected] 只要注明“来自石溪论坛”，就可以得到免费的咨询。
另外，金律师专门空出时间为石溪学生设立了office hour，定于每周三下午3:00 到 4:30，大家可以直接去金律师地址 1333 Stony Brook Rd, Stony Brook, NY ，只要说明“来自石溪论坛介绍”，即可进行免费咨询。