了解法律-租房篇

2017年2月5号我们请长岛的资深律师金鑫律师给大家做了线上讲座,期间有约100名学生参与,大家反应非常积极,以至于线上问答环节延长了半个小时。因为内容干货不少,小编们特整理了一下当晚的内容(部分有删减),本篇为金鑫律师关于住房方面在法律方面给于大家的提醒。

金律师自我介绍

大家好,同学们好,我是金律师。我在长岛地区已经Practice很多很多年,所以说对这边的情况和学生的需要都很熟悉,在石溪地区,我已经有十年以上的工作经验。做的最多的还是房地产交易,刑法辩护保释。还有很多针对于学生的一些问题,比如说学校对学生的处罚,学生驾车的时候出事,或者是被警察骚扰,这些常见问题都是我在办公室经常料理的。

关于住房的提醒

金律师:说起住房,学生应该是一个容易被欺负的群体,所以说学会保护自己是非常重要的事情,在学校附近呢,确实是有很多房屋出租的房东大部分是中国人,从当地的法律上来讲,出租房最多只能租给四个不同的人,这才是合法的。如果有更多的人呢,会引起当地政府的调查,甚至政府会给房东非法出租的罚单。住房的可居性,是非常重要的一件事情,如果房屋里出现影响到正常居住的情况,发霉,暖气不够,漏水,对学校来说,是一个非常大的影响。

小编提问:如果只能住4个,小编知道Stony Brook Rd上有不少出租的房子住了8、9个,其实都是违法行为对吗?

金律师:在房东没有住在房子里的情况下,房屋合法的只能住四个人,但是很少的情况下,有些房子在这个法律还没有实施的情况下,这个房子就拿到了居住许可,rental permit,这些房子在现在的情况下来看还是可以超过四个人居住。

小编提问:也就是说,即使是有rental permit,对于大多数出租给中国留学生的房东来说,也只能租给4个,那么一个屋里住7,8个留学生肯定是违法的了,对吧?也有rental permit上写可以租给大于4个(7,8)个非血缘关系的人吗?

金律师:在rental permit 上很明确的写到,在没有血缘关系的情况下,只能租给四个人。就像我之前说过的,有很少的一部分房屋,因为他们在这个法律颁发之前,就已经申请过rental permit 当时的 rental permit 是根据房屋大小,来定可以居住几个人的,所以说像那些房屋的话,在他的rental permit 在没有过期之前,是可以合法的租给7个或8个人。

还有刚才我所说到的,对于租客来说,房屋的居住性是非常重要的,如果这个房屋在你的考虑下是不可以居住,对你的身体或身心(mental ability)有影响的,导致不能居住在里面的话,那么学生可以选择(不居住),至于这个rental permit 它只是针对于房东不住在这个房屋的出租房来说的,如果房东或房东的家人住在同一个房子里,那么这个房子在法律上是不需要rental permit的。

小编提问:所以如果房东不同住,没有rental permit 就出租是不合法的吧?

金律师:对,如果房东不同住,没有rental permit就出租是不合法的。

小编提问:有位同学的问题,房东住在里面时,居住人数有限制吗?

金律师:据我的了解,如果房东住在房屋里面,那么居住的人数,是按照房屋的大小,居住面积而限定的

自由问答环节

问题一:哈喽 我有有关和房东纠纷的问题 我上个月提前搬走 本来合约到八月 住了俩个多月 找过学校的office询问 后来经过和房东协商 拿回了deposit 2310美金 依旧有俩个月的overpaid在房东手中 每月房租1150 但是平时需付暑假的房租 也就是每月实际交的房租为1725 现在有俩个月的overpaid 折合一个月房租1150 我想怎么才能拿回这笔钱 另房东的房子是no permit的 地下室有住人 房间公共区域有摄像头 当时房子里有15个人 谢谢采纳我的问题

金律师:这样的问题你可以通过律师和房东协商。因为房东像这样出租也是存在不合法的问题,所以我们等于有了房东的小辫子。如果跟房东说清楚他的risk是什么,我们应该可以拿回多交部分的房租。你也可以用相同的手法跟房东协商。但是看来你已经协商过了而拿回来的deposit,所以不知道现在协商的余地还有多少。

问题二:跟房东签的租房合同用中文写的有法律效力吗?合同上条款如果和法律冲突怎么办?

金律师:如果合同是中文的,那也有相应的法律效力。如果一个合同需要在美国的法庭上作为证据,那只需要翻译成英文,然后做了公证就可以作为证据。所以说,中文或英文的合同,都没有太大关系。我认为,对英文不好的同学呢,如果写中文更方便,那就写中文。如果有争执,那么这个合同可以翻译成英文,作为证据。 至于合同上面的哪一条哪一款,在法律上有争执,那么法庭会avoid这一条。但是其他的还是会有相应的法律效力。

在美国,合同上面的条目,如果有任何一条是非法的,或者是在法律上有冲突的。那么法庭会把这一条直接作废。其他的合同上的条目还是具有法律效力。所以说,一条非法的条目,不会导致整个合同都是非法的。

问题三:和房东签了合同,希望提前解约要如何处理?合同没有约定


金律师:要解除合约还是得有确切的理由来协商,可以在学校office的帮助下与房东进行协商,如果房东存在一些违法问题,其实是可以作为小辫子去抓

问题四:我们楼里有四人想与房东解除合约并拿回相应的钱款,多人想打官司应该怎么做?

金律师:合约的存在是相互约束房东和房客的,你们如果想解除合约就要看有什么理由解除合约,为什么要打这个官司。如果没有确切的信息,我不太好给太多的建议

问题五:和房东签了合同,希望提前解除合约要如何处理?

金律师:如果同学想解除租约,那么最好呢是和房东进行商讨。在搬出去之前,用写作的方法(notise in wirting) 告诉房东为什么要搬出去。至于房东对学生的定金约束呢,如果学生有cause of action的话,可以向法庭索要定金。

问题六:麻烦帮问一下金律师,地下室改建出租的情况,我们这个房子地下室成了六个隔间,出租, 隔音非常不好也非常吵,空气也不流通,有的小窗户很小,打开窗户就是外面的土地,窗户和外面的地面一样高。还有就是如果房屋已经非法出租了,房东让签的合同还有效吗?

金律师:像这位同学这样形容的出租情况,真让我心寒。 这样的居住方式是非常的危险,也是非常的不合法的一个事情。 很明显,房屋是经非法出租的,这样的合同在这样的情况下是unenforcable,意思就是说他不能用这种合同来约束同学,如果学生需要人代替他们说话,那么请与我联系,我可以通告房东,让他马上解除合同。

问题七:我做为学生可以用父母的钱以我的名义在美国买房吗?法律有限制吗?


金律师:作为学生或外国人在美国买房子是完全合法的一种做法。也有很多人在上学期间买一栋房子,把房屋分租给其他的学生作为房屋维持的费用。在毕业的时候把房屋转卖给其他人,作为一种投资,也是一个很好的方法。

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大家有法律上的问题可以直接给金律师打电话631-751-2888,或者发金律师的邮箱xinjinesq@gmail.com 只要注明“来自石溪论坛”,就可以得到免费的咨询。

另外,金律师专门空出时间为石溪学生设立了office hour,定于每周三下午3:00 到 4:30,大家可以直接去金律师地址 1333 Stony Brook Rd, Stony Brook, NY ,只要说明“来自石溪论坛介绍”,即可进行免费咨询。